Academia, coworking e áreas de convivência já fazem parte do repertório dos empreendimentos residenciais. Agora, uma nova estrutura começa a ganhar relevância nos projetos e na adaptação de condomínios existentes: a infraestrutura logística voltada ao recebimento, ao armazenamento temporário e à retirada de encomendas. A mudança acompanha a maior frequência de compras digitais e transforma a portaria em um ponto crítico da jornada de entrega.
Dados do relatório “Da Compra à Confiança”, produzido pela Confi, por meio da Neotrust e da Aftersale, em parceria com o E-Commerce Brasil, indicam que o comércio eletrônico brasileiro registrou 756,7 milhões de pedidos no primeiro semestre de 2026, alta de 34,8% em relação ao mesmo período do ano anterior. O crescimento da frequência de compras pressiona não apenas varejistas e transportadoras, mas também o destino dos pacotes: condomínios residenciais e edifícios corporativos.
Na prática, muitos prédios passaram a administrar uma operação para a qual não foram originalmente projetados. Receber volumes, identificar destinatários, avisar moradores, armazenar caixas de diferentes tamanhos, controlar retiradas e manter registros confiáveis são atividades que ocupam espaço físico e tempo das equipes. Quando o fluxo depende de cadernos, planilhas ou comunicação manual, aumentam os riscos de acúmulo, trocas, demora na localização e conflitos.
Do espaço improvisado à infraestrutura planejada
A tendência é que a logística interna seja considerada desde a concepção do empreendimento, com dimensionamento baseado no número de unidades, no perfil dos moradores e no volume de entregas. Em edifícios já ocupados, a adaptação pode começar por um diagnóstico do fluxo atual e evoluir para salas organizadas de encomendas, sistemas digitais de mensageria ou armários inteligentes integrados a aplicativos e notificações.
“O prédio passa a integrar o último metro da cadeia logística. Por isso, a gestão de encomendas precisa ser tratada como infraestrutura essencial, com processos, espaço e tecnologia compatíveis com a demanda. O objetivo não é apenas automatizar a portaria, mas dar rastreabilidade à entrega, ter responsáveis definidos e melhorar a experiência de moradores e equipes”, afirma Thais Mendes, Head de Smart Solutions da Pitney Bowes Brasil.
Os armários inteligentes, ou smart lockers, são uma das respostas possíveis a esse novo cenário. Em um fluxo típico, a encomenda é depositada em um compartimento seguro, o destinatário recebe uma notificação e faz a retirada por autenticação digital. O registro eletrônico cria um histórico entre depósito e retirada e reduz a necessidade de intermediação constante da portaria. A solução, porém, deve ser dimensionada e governada de acordo com a realidade de cada condomínio.
Tecnologia embarcada exige planejamento e governança
A decisão de instalar lockers ou digitalizar a mensageria deve considerar mais do que o equipamento. Integração com cadastro de moradores, conectividade, proteção de dados pessoais, acessibilidade, suporte técnico, contingência em caso de indisponibilidade e regras para volumes fora do padrão são pontos relevantes. Também é necessário definir responsabilidades do condomínio, da administradora, da equipe de portaria e do fornecedor.
O planejamento deve contemplar ainda a localização dos equipamentos, circulação de entregadores, monitoramento do ambiente, diferentes tamanhos de compartimento e política para encomendas não retiradas. Em operações com entregas de alimentos, medicamentos ou itens sensíveis à temperatura, podem ser necessários fluxos específicos e soluções adequadas a cada categoria.
Cinco passos para adaptar um condomínio
- Mapear por pelo menos 30 dias o volume de pacotes, horários de pico, tamanhos e tempo médio de permanência.
- Identificar gargalos da portaria, riscos de segurança, espaço disponível e reclamações mais recorrentes.
- Definir o modelo adequado: gestão digital, sala de encomendas, armários inteligentes ou combinação das alternativas.
- Estabelecer regras de recebimento, notificação, retirada, exceções, privacidade e responsabilidades.
- Implantar um piloto, acompanhar indicadores e ajustar capacidade, comunicação e treinamento antes da expansão.
Para incorporadoras e administradoras, a infraestrutura logística também passa a compor a proposta de valor do empreendimento. Para síndicos e gestores de facilities, o tema se relaciona diretamente a eficiência operacional, segurança, rastreabilidade e experiência do ocupante. À medida que as compras online se tornam mais frequentes, a pergunta deixa de ser se os prédios precisarão se adaptar e passa a ser como fazê-lo com governança e escala.
