Kat Mülkiyeti x Airbnb: Adaletin kısa vadeli kiralamalar hakkında sinyalleri

Geçen ay, Goiania Adaleti bir konut apartman dairesinde Airbnb aracılığıyla dairesini kiralamak için bir sakini yasakladı.Karar, mülkiyetin sosyal işlevi ve kolektif çıkar karşısında bireysel hakkın sınırları hakkındaki tartışmayı yeniden gündeme getirdi.Yargıç, uygulamanın, kat mülkiyeti konvansiyonu tarafından yasaklanan ticari konaklamayı, bir kat mülkiyetindeki yaşamı düzenleyen ana belge olarak yapılandırdığını değerlendirdi ve kiralamaların derhal askıya alınmasını belirledi ve bu aracın bir arada yaşamanın düzenleyicisi olarak rolünü güçlendirdi. Tartışma, Airbnb'nin Brezilya'daki genişlemesi göz önüne alındığında önem kazanıyor: 2024'te platform, şirketin neredeyse 41'ine karşılık gelen 2.500 şehirde misafir kaydetti. 

Hakimin anlayışı, kat mülkiyeti sözleşmesinin, sakinler arasında bir arada yaşama kurallarını belirlerken bir tür iç“ kurum olarak işlev görerek toplum yaşamında merkezi bir role sahip olduğunu göstermektedir.Yasayla örtüşmese de bu belge, güvenliği, sessizliği ve sağlığı tehlikeye atabilecek ticari faaliyetler veya konaklama da dahil olmak üzere toplumu etkileyen uygulamaları disipline edecek normatif güce sahiptir.Medeni Kanun, 1.336. maddesinde, başkalarına zarar vermemek koşuluyla, birimi üzerinde kat mülkiyeti özgürlüğünü garanti ederek, mülkün kullanımına zaten açık sınırlamalar getirmektedir. 

Albuquerque Melo Advogados Hukuk Davası'nın ortağı Rafael Verdant'a göre karar, tam da bireysel ve kolektif haklar arasındaki bu dengeyi güçlendiriyor. “Bir sözleşme, kat mülkiyeti sahiplerinin kendi kendini yönetebilmeleri için en önemli araçtır. Ortak alanların kullanımını disipline eder ve toplumu, yaşamda güvensizlik, aşırı gürültü veya yıpranma yaratabilecek uygulamalardan korur. Kolektif çıkarların sıklıkla bireyle örtüşmesi bu anlamdadır” diyor. 

Uzman, mülkiyet hakkının mutlak olmadığını hatırlatıyor.“Medeni Kanun, her kat mülkiyeti sahibinin, diğerlerine zarar vermemek koşuluyla birimini özgürce kullanabileceğini belirliyor. Yani, bir kat mülkiyetinde yaşamak doğal bir koşul dayatıyor: kolektif çıkar, çatışma durumunda bireye üstün gelme eğilimindedir” diye ekliyor Verdant. Ona göre bu, belirli bağlamlarda mülkün ekonomik sömürüsü üzerinde toplumun yaygınlığını güçlendiren Goiania kararının merkezi noktasıdır. 

Hukuki yorumun yanı sıra, tartışma kat mülkiyetinin günlük yaşamının pratik yönlerini de içeriyor.Konut sakinlerinin kısa vadeli kiralamalarla ilgili olarak işaret ettiği temel riskler arasında bilinmeyen kişilerin sık sık girişi, parti ve gürültü olasılığı, ortak alanların hızla aşınması ve topluluk duygusunun bozulması yer alıyor. Bu faktörler, çoğu durumda kolektifin neden mülkün bireysel ekonomik sömürüsüne sınırlamalar getirmeye çalıştığını açıklamaya yardımcı oluyor. 

Tartışma her binanın sınırlarını aşıyor.PL 2030/2025 ve PLP 78/2025 gibi Kongre'de devam eden yasa tasarısı, bu tür kiralamanın kira olarak mı yoksa konaklama olarak mı ele alınması gerektiğini, kat mülkiyeti için açık yetki gerektiren öneriler ve otel ve hanlara uygulananlara daha yakın kurallarla tartışıyor.Verdant için dengeli bir düzenleme gerekli.“Bu yöntemin ekonomik ve sosyal bir gerçeklik olduğunu kabul etmek gerekiyor, ancak net parametrelere ihtiyaç var. Çözüm, örneğin kayıt ve sıklık sınırlamasının kaydedilmesini gerektiren iç kuralları içeriyor.” 

Platformun kendisi, kimlik doğrulama politikaları, hasar sigortası ve uygunsuz davranışlar için raporlama kanalları da dahil olmak üzere ev sahiplerini, misafirleri ve toplulukları korumak için kaynaklar sağlıyor. Uluslararası deneyimler düzenlemenin gerekli olduğunu gösteriyor: İspanya'da hükümet yakın zamanda konut krizinin ortasında kısa vadeli kiralamalara yönelik yaptırımları yoğunlaştırdı ve kısıtlamalar uyguladı. Bu bakış açısı, kamu politikalarının gayrimenkulün ekonomik kullanımı ile konut ve kolektif güvenlik hakkının korunması arasında nasıl denge kurabileceğini vurguluyor. Bu bakış açısı, Airbnb'nin ekonomik sürdürülebilirliğini göz ardı etmeden apartmanların toplumu koruyabilmesini sağlayarak, yerel gerçekliğe uyarlanmış açık kurallara olan ihtiyacı güçlendiriyor. 

Avukat, en büyük zorluğun hakları uyumlu hale getirmek olduğu sonucuna varıyor. “Etkin bir düzenleme, mülkün mülkiyet hakkını ve ekonomik sömürüsünü garanti etmeli, aynı zamanda kolektif çıkarı da korumalı, kat mülkiyeti dairelerinin kısıtlamalar ve koşullar üzerinde müzakere etmesine izin vermelidir. Tek bir model yok: aile profilli bir binada işe yarayan şey, daha turistik veya ticari profile sahip bir kat mülkiyeti için geçerli olmayabilir” diyor.